法拍屋從債權人開始申請的那一刻開始就有一套標準的程序流程,雖說程序是標準的,但是每個案件執行起來也有很大的差異!

因為牽扯到的案件債務人不同, 所以處理起來往往也會衍生許多的問題,本篇就法拍屋拍賣標準流程做簡述,

每一個流程處理的細項後續再挑重點專章說明!

法拍屋拍賣作業流程 :

法院內部流程

1.債權人申請執行(提出於執行法院)
2.法院收狀(執行處之收文處收狀)
3.民事執行處分案(分股別約三天)
4.執行處法官(排定查封日)
5.函知地政機關及其他債權人(查封登記)鑑價公司(鑑價)
6.詢問債權債務人及相關人對於鑑價的價格有無意見

定期拍賣

1.拍賣公告(公告日不得少於十四日)
2.第一拍(流標八折)
3.第二拍(流標八折)
4.第三拍(流標)→
5.應買公告(公告三個月以三拍底價,遞狀應買)
6.若無人應買(八折)
7.四拍(特別程序減價拍賣)

拍定後流程

1.拍定(或通知優先承買權人)
2.拍定人或優先承買權人,七日內繳清尾款及價金
3.核發權利移轉證明書(十個工作日內及函知地政機關塗銷查封及設定抵押權登記)
4.產權過戶(申報契稅.完稅.地政機關辦理所有權登記)
5.不點交(起訴點交→法院開庭→取得勝訴判決書→強制執行申請點交)之處理

處理點交流程

1.點交(聲請點交)→十五日自動執行命令限債務人或現住人15日自動搬遷)
2.未搬(聲請二次點交)
3.履勘執行命令(定期執行現場履勘)
4.書記官現場執行履勘(協調搬遷日期)
5.法官現場強制執行
6.點交完畢(拍賣執行完成)

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法拍屋點交與不點交條件不同影響拍賣的價格很大, 而目前法拍案件依照點交狀況大概可以粗分為以下五類:

1.可確定點交:

法院查封時當下為空屋,屋主自住,第三人無權占有或是原本的租賃被法院確定排除,這些狀況都屬於確定可點交的情形,只要拍定後,法院會依照債權人聲請,透過法院的點交程序,將房屋點交給拍定人. 由於是確定可以點交,所以難度較低,這種點交案件通常會是最熱門的案件.

2.有條件點交:

查封當下無人在場,法院會令債權人查報使用情況,但是有時候債權人為了拍賣價格好,所以會以不確實的資訊回覆法院, 由於是債權人查報,法院不做實質上之認定,所以這種情況的法拍筆錄會寫{債權人陳報為空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明.}這種情況就是所謂的有條件點交.

3.確定不點交:

在法院查封之前就已經存在的租約,而且無法排除的租賃,這種拍定確定無法點交. 在銀行貸款設定之前就存在的租約,這種租約就無法被法院排除. 但是這種銀行無法排租的情況很少見, 原因是因為銀行在貸款當下一定會請貸款人簽切結書, 切結該房屋沒有租約存在,此時銀行才會同意撥款. 所以這種租約通常是假租約,但是要破除這種租約我們必須要負舉證責任,難度很高,建議還是等銀行排租之後再進場標比較保險.

4.點交變不點交:

這種情況常見於法拍筆錄原本為點交,但是在拍定前突然有第三人提出租約,主張有租賃關係,這種情況法院就會將原本點交變更為不點交.

5.不點交變點交:

法拍筆錄原本註明不點交但是當拍定後債務人主動搬離, 且為善意第三人,這種情況只要做好保全程序,取得權利移轉證書後,即可以開鎖點交房屋.

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法拍屋開鎖行情

法拍屋投資有些時候是需要有鎖匠配合開鎖, 特別是配合法院查封以及法拍屋的點交,這兩種情況法院一定會請債權人或是聲請人找好鎖匠視現場情況做開鎖.

    當然每個案件的執行法官或事務官作法不見的相同,但是基本上法院都會在查封或是點交之前請我們請好鎖匠在現場待命. 如果到時候房屋現場債務人或是佔有人沒人開門的話,法院是有權命令我們找的鎖匠做開門的動作. 如果法院要開鎖但是我們又沒準備好鎖匠導致於當天查封或是點交作業無法完成的話, 就得擇日再來一次,就得不償失了! 

  找法拍鎖匠有幾件要注意的事項:

1. 鎖匠沒意願承作法拍屋開鎖:

不是每一家鎖匠都願意承接法拍屋開鎖的業務,這種情況越是鄉下越是明顯, 主要原因有兩點,第一是因為很多鎖匠擔心法拍屋的房子不是很乾淨,容易去沖煞到,甚至有些是怕一開鎖後裡面會有前屋主自殺在裡面的非預期因素在裡面.

  鎖匠不想接法拍業務的的第二點原因是可能鄉下人口少,所以大多都是認識的人,為了避免後續尷尬或是被人說話,索性就不接這種法院的業務. 以我自身的經驗來說,曾經在彰化一個鄉下法院要查封需要事先安排鎖匠, 但是問了鄰近鄉鎮的鎖匠都不願意承做,一聽到是法院要開鎖的,直接拒絕說我們不做這個業務, 最後問了當地四家都不做,最後還是從台中找了鎖匠下去配合法院開鎖, 當然就要多花點錢了.

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民事強制執行

當我們透過訴訟流程取得執行名義之後(通常是確定終局判決書)就可以對債務人的財產提出查封申請,申請流程相當簡單, 首先你先得準備強制執行聲狀並遞交給法院收發處.

填寫範例很簡單,只要去司法院網站下載範本並參照填寫方式如下:

1.訴訟標的金額

2. 聲請人與相對人的資料

3.相關判決書證明以及要查封的土地建物謄本資訊

填好所有資料並將要附上的正本與影本一併遞狀給法院,並繳交執行費用,

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法拍屋在拍賣之前都會經過估價程序來決定這間要拍賣的不動產土地與建物各是多少來定為拍賣底價. 那到底法拍屋底價要怎麼定還有由誰決定呢? 依照強制執行法第80條規定:

強制執行法80條:「拍賣不動產,執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格,經核定後,為拍賣最低價額。」 強制執行法80-1:「不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者,執行法院 應將其事由通知債權人。

由於法院對債權人、債務人而言,是屬於第三方公平的角色,因此法拍屋底價的訂定,會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所(或建築師)進行估價。完成後的估價報告書,再交給法院的民事庭執行法官。 不過,這還不是這間法拍屋的最終底價,為了尊重債權銀行及債務人,法院會把這個估價數字先徵詢債權、債務雙方的意見,取得共識之後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。所以當債權人或是債務人等對於賤價出來的價格認為背離市場行情時,可以呈報法院對於鑑價的價格作微幅調整.一般大約正負10%.

法院拍賣公告上不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份,房屋又分主建物(含附屬建物),增建物(未辦保存登記)及共同使用部份(可能含車位坪數),而座落之土地從一筆至數筆都有可能;每一樣標示都要訂底價,拍賣原則,是分別標價,合併拍賣,以總價最高者得標.

所以估價公司在收到法院送來的法拍屋,他要根據法院查封的各項不動產標示,原則上,土地依當年度公告現值,房屋依房屋評定現值,做小幅度略為調整,即完成估價報告書呈報法院並副本給債權人.

估價價格高低會影響拍賣嗎?

每個買法拍屋的投資人或是自住客都希望能夠從法院買到便宜的房子,而債權人都希望房子能夠拍出一個好價格,事實上我們常見的狀況是底價定很高的一拍往往都拍不出去,乏人問津,但是到了二三拍時卻又拍出了一個遠高於上一拍的價格,這就是人的心態使然, 往往價格高不想買,想說我就買市面上的房子就好了,幹嘛還要買法拍屋,但是等到了二三拍的時候,卻因為競爭者太多,在一個怕買不到的心理壓力之下勇敢的加價,造成了拍出的價格高出上一拍的底價,這種情況非常常見.

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   法拍屋查封是法拍屋投資處理過程中很重要的一環,稍不謹慎沒處理好很可能造成後續更大的麻煩,所以本篇文章要討論的主題就是:”法拍屋查封時你該做好的準備“.

當法院寄給你公文說要去現場進行查封時,你一定要先準備好所有的事情與安排相關的人員在查封當天準時到場配合法院的查封流程,否則缺少其中一項就會讓你要重頭來過,花錢更花大家的時間!

  • 法院人員: 法拍屋查封最重要的靈魂人物就是法院人員,一般來說會是一個事務官搭配一個書記官與司機, 務必在查封前一天跟法院人員聯絡,約定在某個地標碰面在引導法院人員到房屋現場, 因為一般有的被查封房屋相對偏僻或是在巷弄內,並不好找, 約定好地點碰面再導引法院人員過去是最安全保險的做法.
  •  
  • 警察兩名: 拿著法院公文去當地派出所,聯絡好當地派出所的警員在查封當天一定要陪同法院語法們一起在場維持秩序,以免現場債務人情緒失控,做出非理性的暴力行為. 查封結束後,要給警察出差費,每個縣市行情不等,台中400-500/人.
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  • 鎖匠: 由於查封時候,法院會要求債務人在場開門等候,但是常發生債務人不在或是故意不開門等阻撓法院查封,故法院都會要求債務人找好鎖匠,若債務人不開門或不在,會直接叫鎖匠開門進屋貼封條做查封筆錄.
  •  
  • 鑑價公司: 查封時常需要鑑價公司憶起到場進行拍賣價地鑑價,依照房屋內與現場環境狀況進行估價,再依照附近成交行情進行最後估價,但是鑑價公司部議定需要再同一天到達現場估價.可以事前或事後進行估價都可以.
  1.  
  2. 其他提醒事項: 查封時多找幾位朋友或同事協助, 因為當天要處理的事情以及要回應的人太多,一個人是真的忙不過來,建議找2-3位幫手會比較游刃有餘.才不會造成忙中出錯的憾事!

 


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  • 1. 節儉是一切財富的起點
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  • 2. 養成存下1/3收入的好習慣
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  • 3. 要累積自己的優良下用記錄
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  • 4. 不要追求名貴好車,買五年內日本中古車(保值/故障率低)
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  • 5. 除了房貸之外,不要有其他的消費性貸款
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  • 6. 瞄準未來有錢人的佈局
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  • 7. 除了自住房之外,也需要在自己所居住的城市買投資房
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  • 8. 股票懶人投資法買ETF就好
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  • 9. 房地產增值後,可以繼續將增值的部分借出來,繼續買下一間房產
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  • 10. 房租與貸款只是房地產的手段(讓租金繳貸款),真正要的是土地房屋增值以及稅務上的優惠
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  • 11. 穩健投資房地產第一原則,找到穩定的正現金流
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  • 12. 收租型房屋超過五間可以成立管理公司來打理
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  • 1. 不要頻繁買賣,買賣一次都是傷害
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  • 14. 槓桿投資是房地產投資的靈魂,目標是滾出更多的房子
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  • 1. 為何早晨如此重要
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      (1)你會更積極主動並且更有成效
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    • (2)你會預見問題,然後將它一一解決
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  • 1. 透過間歇性斷食.隔天斷食.長時間斷食讓身體獲得療癒.
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  • 2. 斷食有甚麼好處: 
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      (1)可以降低胰島素與血糖
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  • 1. 每個人一年當中花費在找東西的時間是一星期的工作時間
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  • 2. "畢馬龍效應":人們會努力達成他人對我們的期望
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  • 3. 整理是心態的問題
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