目前日期文章:201410 (7)

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人們在購買房屋後要跟銀行辦理房貸時,銀行的先生小姐們一定會要你簽下一份契約書,

而這份契約書的主要內容就是告訴你這次貸款的房子再向銀行貸款錢都沒有任何的租賃契約.

所以萬一銀行哪天要實施債權,向法院聲請來查封房子的時候.銀行這時也會拿出這一份貸款錢沒有租約的契約書呈報法院.

此時若有任何在銀行放款前的租約存在,銀行都可以依據此契約書來排除.以增加抵押品的價值,保護債權.


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一般來說,房屋買賣契稅金額的多寡是依照房屋評定現值的6%來計算.

而房屋評定現值又跟屋齡有關係,越新的房子契稅也越高.

同一棟大樓裡高樓層的房子也比低樓層的契稅來的高(造價成本高).

所以大樓的房子會比一般公寓的契稅來的低許多.

同樣的,標法拍屋契稅也是成本中的一項,這是政府收走的.

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法拍屋有問題?

  買法拍屋有問題?會有甚麼問題呢?有些人說法拍屋就是因為房子本身地理位置不好或氣場不佳才會被法拍.

事實上當你看到這些房子形形色色都有,並沒有甚麼共同的特徵,唯一的共同原因就是屋主欠錢.

有的是房貸繳不出來,欠銀行錢,有的是欠政府稅金不繳,又或者是民間借貸糾紛等等.

所以法拍屋本身並沒有問題,有問題的往往都是債務人信用上的問題了.

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購買法拍屋的自住人或投資人在判讀法拍屋公告時,除了看地點.價格.拍次等等之外.

另一個必看的重點就是這個房子點不點交?這是因為點交的房子一般來說在處理上的困難度與取得所有權的時間會比不點交的房子快.

那甚麼情況之下,法拍屋的公告在筆錄上會註明"點交"呢? 以下列出一般常見會被列成點交的狀況.

1.目前由債務人/其直系家屬自住或是空屋.

2.租約已經屆滿.或者是租約的簽定是在法院查封之後.

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一般人看中法拍屋價格低廉的好處,但對於在標到房子後七天之內要繳清尾款,等於七天內要把所有錢繳清.

這個的確也是個頭痛的問題,不過一般人可能不曉得,少部分銀行會有做所謂"法拍代墊"的服務.

也就是說銀行可以先借你錢代墊尾款七成(視情況),當然他會酌收筆一般房貸高的利率.

當你標到房子取得所有權後,你就可以將這筆短期代墊款轉成一般房貸了.這樣子是不是很貼心呢?

法拍代墊  

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 常看司法院公告的朋友們對於法院的"公告應買" 這個名詞應該不陌生.

但對於初次接觸法拍市場的朋友們或許會搞不懂甚麼是公告應買..一整個沙攏無(台語).

公告應買期是指拍賣程序到了三拍還沒有拍出去的話,執行法院依法會將該物件以三拍時價格作為承買條件並公告三個月,

也就是說在這三個月期間,只要你願意接受這個價格,願意承買該物件的話,你只需要遞狀給法院即可得標.

當遞狀者收到法院寄來得標通知單後,7天內即可以將尾款繳清.

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法拍屋為何會撤回?

即使房子已經進入了法院拍賣程序之後,還是有兩種情況下會被撤銷拍賣:

(1)與債權人和解: 也就是債務雙方達成和解(債務人還錢),而由債權人向法院聲請撤回拍賣.

(2)特別拍賣:就是歷經四次拍賣後,沒有人買,法院會撤回,此時債權人必須重新鑑價,另外從新再由第一拍開始.

                  此時第一拍價格很有可能就是上次拍賣四拍的價格.

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