目前分類:法拍基礎認識 (17)

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     隨著這些年房地產市場的熱絡,法拍屋投資也隨著大環境風靡了起來.但是一般人沒接觸過法拍屋的人就難免會有著些許擔心了.

畢竟法拍屋買賣並不像一般仲介市場買賣成屋或預售屋有專業銷售人員與代書為你服務與把關.

法拍屋市場當然也有代標公司,而且這幾年越來越多家,但是對於代標公司一般還是覺得毛毛的.

因為代標公司素質不一,有的當然是專業代標公司,當你跟他簽約後,提供產權分析,協助代標,得標後更是負責後續房屋土地的點交.

讓你享受一般房屋買賣的服務;然而也有許多不肖的代標公司,在簽約後,不斷的給你錯誤訊息,在投標現場要求客戶提高標金以達得標目的.

甚至有的還會出言恐嚇,根本沒有考量客戶的經濟能力,畢竟得標後代標公司才有傭金可收,沒有得標一切都是白做工. 

    市面上標榜教你投資法拍屋的機構/個人不少.許多都會先辦說明會,收取100-200塊的參加費或是直接免費參加.

說明會現場老師專家總會說個幾段法拍投資獲利美好的故事,讓你心生羨慕,再找幾位學員(見證者)說明他們參加後獲得了很不錯的報酬..等等.

最後再說明他們的收費方式以及參與的條件. 這種上課方式當然有真有假.有的是真的收你幾萬元,教你上課學習法拍專業,有的則是類似集資投資.五花八門.

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       持分共有的原因很多,但在台灣傳統社會中最常見的原因就是父母過世後,為求公平起見,往往將房地產依比例均分給自己的子女.

但現況是隨著兒女各自成家立業,各奔西東之後,這房地產變成特定人在使用居住,其他兄弟姊妹空有權力,礙於兄弟情面也不好多說甚麼.

但是一旦其中某個共有人因為債務問題(常見的是信貸與車貸)而被債權人申請查封名下財產後,就是大家在法拍公告上面看到的持分物件.

 

       一般而言,這種持分案件大多人都不會去買(因為買下也沒辦法住),也不敢去買(怕牛鬼蛇神一堆,無法處理),所以導致這種持分案件乏人問津.

不斷的從一拍.二拍...不斷打折的拍賣下去.價格甚至只有市價的三成.

 

十多年前剛開始接觸法拍市場時,就留意到這個特別的物件,也特別去做了一些研究,發現要投資這種持分的共有物需要有幾個要件:

 

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ScreenHunter_14 Nov. 25 18.01.jpg法拍屋實戰寶典:法拍教父黃正雄教你投資法拍賺千萬

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賺錢人人都愛,但是如何賺錢就是一門深奧的學問了,有些人喜歡股票,有些人喜歡收租,有些人喜歡定存,更有些人喜歡簽賭!

投資賺錢方法不勝枚舉,但背後的目的只有一個,那就是如何能夠利用錢來賺錢而且最好風險越低越好.但是可能嗎?怎麼做?

本篇主要是要談法拍屋投資如何穩當獲利,盡可能地把風險規避掉.以下分享幾點投資法拍屋3個一定要做足的功課,少掉任何一個步驟都可能讓你血本無歸喔!

 

一.網路功課

  1. 決定投資法拍屋時一定要先上司法院法拍屋網站查看你有興趣物件的實際查封公告,確定坪數大小,現住人狀況,有無租約,是否為凶宅等等所有相關紀錄.因為一個沒注意買到有問題的房子,最後只能含淚賠售了!
  2. 實價登入行情不可少,要先確認買屋前,確認附近房子的市價行情,以實價登入價格去查,基本上不會有太大的誤差,不會讓你買到最高點.

 

二. 現場勘查:現場勘察是需要技巧的,不是到現場房子外觀看看就走了,而是要

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 甚麼是法拍屋?

法拍屋簡單來說就是經由法院拍賣的房屋,一般民間俗稱"拍賣",那為什麼會有房子被法院拍賣呢?

最主要的是因為債權債務糾紛,所以透過法院的公權力來實現債務的履行.再者,法院拍賣房子事以債務履行為目地(當然不是以獲利為目地),以法拍為手段.所以房屋法拍會有第一拍,第二拍,第三拍..等. 每跳到下一拍都會打八折(有些法院是九折).

所以,在價格的調降是很快速的,這就是為甚麼有些投資客會藉由買賣法拍屋來獲利了.一間一千萬的房子到了第三拍只剩下640萬,投資客買下後只要稍做整理再賣出,獲利豈止百萬!因此吸引越來越多的投資客與散客都陸續進場投資法拍屋了.甚至市面上也有專門團體在上法拍屋的教學了.

 買法拍屋的好處主要有二個:

一.價格較低: 因為拍次增加,價格不斷下降,所以容易買到便宜房子.

二.產權清楚: 經由法院拍賣的房子產權一定清楚,不管債務人之錢用這間房子借了多少錢,或是在外面欠了多少錢,都與你無關了!

        那買法拍屋有甚麼風險呢:

一. 貸款問題: 並不是每家銀行都會借你錢買法拍屋,所以你的需要準備較高的自有成本.

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三種(土地/建物)謄本的種類:
今天因為工作需要去了地政事務所申請謄本,簡單說明一下土地謄本.一般民眾/仲介買賣房子時候申請的都是第二類謄本.
申請謄本時都必須要出示個人證件以茲證明. 而且一”頁“的金額要台幣 20元(不是一份喔),
而我今天申請的是第三類謄本,除了要提供個人身分證之外,還需提出利害關係人的證明文件(正本).
特別說明一下:
謄本分三類:一般民眾都能申請到是第二類謄本.
※第一類謄本:登記名義人或其他依法令得申請
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    初次接觸法拍屋的人因為不懂保證金要怎麼準備以及準備多少,覺得相當困惑並且犯了不少錯.

常常在法院看到書記官明明已經宣佈最高金額得標的人了,後面又再補上一句 "因為背書不連續"投標無效,由第二順位得標!

投標人在現場異議當然無效,只能怨嘆自己功課沒做足,不然也要問問有經驗的人,真的是得不償失.

那到底保證金要怎麼準備才是正確沒有問題呢?

一般法院投標都要準備2-3成不等的保證金金額,例如台中法院地方法院三成,彰化地方法院二成就可以. 要注意公告上的說明.

不管是幾成保證金,以下務必注意:

        去銀行開立本票名稱叫做“本行支票”,抬頭千萬不要開xx地方法院,不然沒有得標的話,要保錢拿回來會花一筆工夫了.

  建議直接以自己的名字開立本行支票,並要求不要禁止背書,背書不連續會被判定為廢標喔!

  白話的說就是開立自己名字的銀行本票後立即在支票後面蓋上自己的章就可以了.

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民事執行處拍賣後的價金如何分配是有優先順序的喔!不要以為你一定拿到錢喔!
拍賣後的價金分配順序如下~
所以如果你只是一般債權的話,那就別想太多了!
1.查封時的執行費用:當然要扣掉執行費用,這還用說,一個工本費的概念.
2.土地增值稅: 土地增值稅是政府很重要的稅收之一,一個都不能少!
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    常見的民事執行的文件有哪些呢。相信很多人都一團霧水.搞不太懂,本篇就來聊聊在法拍執行上幾種常見的執行文件.

ㄧ.法院的正式判決書: 也就是經過法院開庭調解或仲裁後的判決結果.經由法院判決確定後的判決主文就沒什麼好爭議的,直接可以送民事執行處,申請強制執行流程.

IMG_3270.JPG

二.鄉鎮區公所調解委員會的調解書:此調解書具有公信力,效力等同於法院的正式判決書,一樣可以直接申請強制執行.有些調解委員會調解有了初步結論後就會將結論送交法院由法官確認雙方合意和解後就會確定和解,和解筆錄如附件,具有100%的公權力,如下圖!

IMG_3269.JPG

三.支付命令或是本票裁定:這也是一般民間常見的債權債務間的確定文件,當債權人將本票相關文件送法院裁定時,若債務人沒有在時間內表示意見的話,本票裁定就會生效,不可不慎!

四.其他:例如:國賠/仲裁法..等等.


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   如何投資法拍屋獲利?今天要來跟大家分享如何投資法拍屋並且從中獲得利益的一些眉角.

以前投資人對於法拍屋總有種迷思.

法拍屋應該不是一般人可以投資的吧?法拍屋的利潤很可觀!法拍屋充斥的海蟑螂與黑道..

基於以上種種擔心,於是就造成投資大眾只能望而興嘆. 2006年後房地產景氣回升,投資房地產的人或來越多.

導致投資利潤逐漸被侵蝕,有些投資人在專家的建議下逐漸投入法拍市場,在此同時,法拍代標業者也越來越多.

大家都想在這個蓬勃的市場分杯羹,每個投資客的方法不同,賺取的利潤也不同,但根本的方法都是一樣的.

主要分為幾個步驟:

一.挑選黃金地段的房子: 房子越舊越有人要,原因是因為投資客可以用便宜的價格買下之後,立刻著手進行配合法院點交(自然有一套流程).

    快速點交,趕走現住人拿到房子後,立即找工班施工裝潢.

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       法拍屋投資是一項不同於股票與一般房地產的投資 ,法拍屋投資需要更多的專業與耐心.

股票投資是一般國人與上班族最喜歡的投資商品,因為它容易上手而且金額多寡都可以投資,

加上波動較大又可以配股配息,所以一般人很喜歡這個投資商品,而且政府又很看重證券市場,

一有風吹草動或是大跌,國安基金又會護盤,所以投資人多半會比較安心,市面上教你投資股票的書多如牛毛.

但是,當你認真的去計算你的投資報酬率時就會赫然發現,80%以上的投資人都是虧錢,當然我也不例外!

     另外,一般市面上的房地產買賣多是透過仲介公司來牽線買賣,2010年左右,全台灣的仲介公司家數高4000家以上,

幾乎快跟便利商店一樣多了,媒體常說台灣的便利商店密度世界最高,殊不知房屋仲介公司密度也是世界最高.

透過仲介公司買房子,幾乎已經沒有什麼利頭可賺,好物件早就被店長或是配合的投資客買走了,根本不會到市面上來廣告託售.

再加上這些年台灣人仇富意識高漲,特別痛恨炒房的投資客,促使政府分別祭出“奢侈稅”與“房地合一稅”來抑制房地的短期買賣順道擴充稅收.

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人們在購買房屋後要跟銀行辦理房貸時,銀行的先生小姐們一定會要你簽下一份契約書,

而這份契約書的主要內容就是告訴你這次貸款的房子再向銀行貸款錢都沒有任何的租賃契約.

所以萬一銀行哪天要實施債權,向法院聲請來查封房子的時候.銀行這時也會拿出這一份貸款錢沒有租約的契約書呈報法院.

此時若有任何在銀行放款前的租約存在,銀行都可以依據此契約書來排除.以增加抵押品的價值,保護債權.


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一般來說,房屋買賣契稅金額的多寡是依照房屋評定現值的6%來計算.

而房屋評定現值又跟屋齡有關係,越新的房子契稅也越高.

同一棟大樓裡高樓層的房子也比低樓層的契稅來的高(造價成本高).

所以大樓的房子會比一般公寓的契稅來的低許多.

同樣的,標法拍屋契稅也是成本中的一項,這是政府收走的.

所以購買前也要精算一下成本喔.


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法拍屋有問題?

  買法拍屋有問題?會有甚麼問題呢?有些人說法拍屋就是因為房子本身地理位置不好或氣場不佳才會被法拍.

事實上當你看到這些房子形形色色都有,並沒有甚麼共同的特徵,唯一的共同原因就是屋主欠錢.

有的是房貸繳不出來,欠銀行錢,有的是欠政府稅金不繳,又或者是民間借貸糾紛等等.

所以法拍屋本身並沒有問題,有問題的往往都是債務人信用上的問題了.

 

我可以買法拍屋嗎?

  每個人都有買法拍屋的資格,除非是那種原住民保留區或是需具農民或公務人員資格的房地.

不然,其他的房屋標售並不設限.要買法拍屋只要具有即可入場標買

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購買法拍屋的自住人或投資人在判讀法拍屋公告時,除了看地點.價格.拍次等等之外.

另一個必看的重點就是這個房子點不點交?這是因為點交的房子一般來說在處理上的困難度與取得所有權的時間會比不點交的房子快.

那甚麼情況之下,法拍屋的公告在筆錄上會註明"點交"呢? 以下列出一般常見會被列成點交的狀況.

1.目前由債務人/其直系家屬自住或是空屋.

2.租約已經屆滿.或者是租約的簽定是在法院查封之後.

3.原有的租賃契約被法院除去.

4.雇傭關係人的占有,如學徒.

5.第三人占有,但同意自行搬走

點交  

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一般人看中法拍屋價格低廉的好處,但對於在標到房子後七天之內要繳清尾款,等於七天內要把所有錢繳清.

這個的確也是個頭痛的問題,不過一般人可能不曉得,少部分銀行會有做所謂"法拍代墊"的服務.

也就是說銀行可以先借你錢代墊尾款七成(視情況),當然他會酌收筆一般房貸高的利率.

當你標到房子取得所有權後,你就可以將這筆短期代墊款轉成一般房貸了.這樣子是不是很貼心呢?

法拍代墊  

 

333法拍代標專業服務】0985-258-233吳先生

e-mail : letter682@gmail.com

n         產權清楚 =>提供與判讀法拍屋公告.平面圖.地籍圖.謄本.

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 常看司法院公告的朋友們對於法院的"公告應買" 這個名詞應該不陌生.

但對於初次接觸法拍市場的朋友們或許會搞不懂甚麼是公告應買..一整個沙攏無(台語).

公告應買期是指拍賣程序到了三拍還沒有拍出去的話,執行法院依法會將該物件以三拍時價格作為承買條件並公告三個月,

也就是說在這三個月期間,只要你願意接受這個價格,願意承買該物件的話,你只需要遞狀給法院即可得標.

當遞狀者收到法院寄來得標通知單後,7天內即可以將尾款繳清.

但是,很不幸的事情發生了,同時有多位有意願的競爭者對於同意物件都想應買,那該怎麼辦呢?

基本上會以遞狀人的遞狀速度及先後順序為準

若三個月的公告應買,沒有來遞狀,只好流到一次的拍賣,變成四拍.

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法拍屋為何會撤回?

即使房子已經進入了法院拍賣程序之後,還是有兩種情況下會被撤銷拍賣:

(1)與債權人和解: 也就是債務雙方達成和解(債務人還錢),而由債權人向法院聲請撤回拍賣.

(2)特別拍賣:就是歷經四次拍賣後,沒有人買,法院會撤回,此時債權人必須重新鑑價,另外從新再由第一拍開始.

                  此時第一拍價格很有可能就是上次拍賣四拍的價格.

 

法拍屋又為何停拍?

一般常見的停拍原因有下列幾種 :

(1)債權人未登報:強制執行法規定拍賣前要登報公示.所以如果債權人未依規定登報,因程序不符,就會停拍

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