目前分類:法拍基礎認識 (39)

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法院在受理強制執行申請之後,就會針對房子進行查封登記以及到房屋現場做查封貼封條. 在查封過程的過程中,法院會詢問債權人或是債務人當時房屋的使用情況,例如目前是由誰居住使用或是有無租賃還有後續能否點交等等.所以投標人在買法拍屋之前一定要確定法拍屋查封筆錄的詳細內容.那觀察查封筆錄的幾個重點如下:

1. 目前使用情形:

  • 空屋:表示在查封過程當下是沒有任何人居住使用的.
  • 債務人自住: 由債務人(原本被拍賣的人),這是無權佔有, 被拍賣的人對於房屋已經沒有任何權利了,所以可以投過後續的點交來排除佔有人的佔有.
  • 租賃: 比較麻煩的就是這種在查封前已經存在租約,出租給其他的第三人了,這是有權佔有,在後續處理上需要花比較多的時間與精力來處理.

2. 產權狀況:

  • 有無優先承買權: 優先承買權是指法拍屋在被拍定後,不動產其他共有人有依照相同價格購買的權力. 有優先承買權的人包含: 房屋土地共有人,設有地上權的的權力人,還有租地建屋的承租人等等.
  • 共有部分: 如果註記建物的公共設施或是停車位等公共設施等共有部分,屬於用戶共同持有,法院是不會點交的,所以這種共有部分買下後,可以取得所有權,但是不一定可以取得使用權.

3. 點交狀況: 點交/不點交往往影響法拍屋是否有人買,更是決定了拍賣的價格高低! 一般來說公告內有註明點交的話,會比較有人進場買, 因為後續處理過程中確定可以透過法院的公權力完成點交,順利地拿到房子的使用權, 反之, 公告上註明不點交的話,後續是需要透過自己的力量來取得使用權,通常是曠日廢時.

 

【法拍同學會】法拍屋拍賣作業流程

【法拍同學會】買法拍屋需要準備多少錢?

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如果你是自己要購買法拍屋又不想透過代標公司來節省費用的的法拍新手,本文就是要教你如何自己填寫法拍屋標單,法拍屋標單填寫非常重要, 寫錯的話代價可是非常大的,輕則被判廢標(買不到而白做工),錯失大好的投資機會; 嚴重的話寫錯標單上面的價格會造成你巨大的損失,甚至賠上自己的身家財產, 得不償失! 所以務必小心再小心! 謹慎再謹慎!

好了~如果你要自己寫標單, 第一步你要先花10塊錢跟法院的服務中心買一份投標單(樣式如底下範例),接著就可以開始填寫標單了,填寫標單有幾點注意事項:

  1. 要投標的法院是哪一個要寫清楚, 目前每個法院大多有自己的標單(若你購買的已經有寫,這裡則可省略).
  2. 投標案號.標別以及股別都要看清楚在寫到標單上.
  3. 投標人姓名,出生年月日,身份證字號以及地址等資料.
  4. 如果不是本人投標而是透過代理人的話,則是必須填寫代理人資料與委任狀地方,必須要簽名蓋章.
  5. 填上要標購的土地/建物的地號/建號.
  6. 出價金額,這裡填寫你願意用多少金額購買(多筆的話則是分別填寫).
  7. 願出總價欄位: 這裡是用國字數字填上總價是多少,開標基本上就是以這裡的價錢來判高低定輸贏了.注意不要填錯.

提醒:

  1. 如果投標不只一人(例如:多人合資聯名投標),則應該分別載明每個人的權利範圍比例各是多少.才不會造成糾紛!
  2. 記得標單內要放保證金喔~不然一定是被判為廢標!

 

【法拍同學會】買法拍屋需要準備多少錢?如何聲請民事強制執行

法拍屋查封時你該做好的準備!

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房地產投資動輒數百萬上千萬起跳,尤其是購買法拍屋不像一般成屋市場買賣有直接配合的銀行進行貸款撥款,所以在購買法拍屋之前一定要先做好資金規劃,才不會超過自己的能力範圍. 那麼買一間法拍屋到底需要準備多少費用呢? 這個答案沒有一定,取決你要買的物件而定,但是有些必要的花費你一定要先知道.

購買法拍屋所需要的資金可分為兩部分:投標得標需要的錢以及得標後過戶移轉所需要的其他費用,例如:契稅,地政規費等等.

投標需要的錢: 投標保證金加上尾款就是得標的總價.

  1. 投標保證金(標價的二到三成) : 大多法院都訂該案件法拍底價的兩成當成投標保證金,但是部分縣市要求到三成,例如台中市.
  2. 尾款(標價的七到八成), 需要特別注意的是,通常得標後七天內要繳交尾款. 沒有準時繳保證的後果非常嚴重,要特別注意.

過戶移轉需要的費用:

  1. 契稅: 一般是房屋評定現值的 6%.
  2. 代書費: 過戶移轉費用(可以自己完成).
  3. 地政規費:
  4. 搬遷費:房屋點交時付給佔有人的搬遷費(給不給? 給多少? 沒有統一的行情)
  5. 代標費: 如果是委託代標公司的話,則是需要付 3% – 6%不等的代標費.(視案件).
  6. 其他費用: 林林總總的其他雜費.
 

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持分法拍屋投資

以往因為大家對於持分法拍屋沒有完整的產權所以望之生怯, 但隨著資訊透明,以及許多投資客開始知道到所謂”變價分割”的龐大利潤後, 大量投資客陸陸續續進入持分的法拍案件做投資, 甚至市面上還有法拍大師開課教學,針對這種持分案件的投資流程SOP化, 還有許多婆婆媽媽合資組團買持分案件. 種種現象說明了法拍持份案件的熱門程度可見一斑. 本篇特別針對持分屋投資流程做完整的說明讓大家了解.

持分法拍屋投資流程

1. 選件: 挑選適合投資的持分案件

選件沒有一定的標準, 但是一般還是會選擇市區的房子比較容易脫手,因為房地產投資最重要的就是地段.地段.還是地段! 另外,跟一般法拍件一樣對於房子本身,現住人以及共有人還是要有初步的調查, 千萬不要大意買到凶宅或是一些會造成後續無法點交的原因,進而影響後續房屋的拍賣價格.

2. 得標:

得標之後,需要等法院通知所有的共有人是否行使優先承買權,將房子用相同價格買回去,通常需要等待1-3個月不等,要看共有人多寡以及是否有通知不到的共有人.

如果共有人中有人要買回,那麼法院就會通知你將保證金領回 ; 假使共有人放棄優先承買權不買,法院就會通知你(得標人)繳交後續尾款.

當繳完尾款之後,法院會發給你權利移轉證書,這個時候你就可以去申報契稅進行過戶,取得權狀了.

一般而言,得標到拿到權狀的時間大約會是3~6個月不等.

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法拍屋從債權人開始申請的那一刻開始就有一套標準的程序流程,雖說程序是標準的,但是每個案件執行起來也有很大的差異!

因為牽扯到的案件債務人不同, 所以處理起來往往也會衍生許多的問題,本篇就法拍屋拍賣標準流程做簡述,

每一個流程處理的細項後續再挑重點專章說明!

法拍屋拍賣作業流程 :

法院內部流程

1.債權人申請執行(提出於執行法院)
2.法院收狀(執行處之收文處收狀)
3.民事執行處分案(分股別約三天)
4.執行處法官(排定查封日)
5.函知地政機關及其他債權人(查封登記)鑑價公司(鑑價)
6.詢問債權債務人及相關人對於鑑價的價格有無意見

定期拍賣

1.拍賣公告(公告日不得少於十四日)
2.第一拍(流標八折)
3.第二拍(流標八折)
4.第三拍(流標)→
5.應買公告(公告三個月以三拍底價,遞狀應買)
6.若無人應買(八折)
7.四拍(特別程序減價拍賣)

拍定後流程

1.拍定(或通知優先承買權人)
2.拍定人或優先承買權人,七日內繳清尾款及價金
3.核發權利移轉證明書(十個工作日內及函知地政機關塗銷查封及設定抵押權登記)
4.產權過戶(申報契稅.完稅.地政機關辦理所有權登記)
5.不點交(起訴點交→法院開庭→取得勝訴判決書→強制執行申請點交)之處理

處理點交流程

1.點交(聲請點交)→十五日自動執行命令限債務人或現住人15日自動搬遷)
2.未搬(聲請二次點交)
3.履勘執行命令(定期執行現場履勘)
4.書記官現場執行履勘(協調搬遷日期)
5.法官現場強制執行
6.點交完畢(拍賣執行完成)

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法拍屋點交與不點交條件不同影響拍賣的價格很大, 而目前法拍案件依照點交狀況大概可以粗分為以下五類:

1.可確定點交:

法院查封時當下為空屋,屋主自住,第三人無權占有或是原本的租賃被法院確定排除,這些狀況都屬於確定可點交的情形,只要拍定後,法院會依照債權人聲請,透過法院的點交程序,將房屋點交給拍定人. 由於是確定可以點交,所以難度較低,這種點交案件通常會是最熱門的案件.

2.有條件點交:

查封當下無人在場,法院會令債權人查報使用情況,但是有時候債權人為了拍賣價格好,所以會以不確實的資訊回覆法院, 由於是債權人查報,法院不做實質上之認定,所以這種情況的法拍筆錄會寫{債權人陳報為空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明.}這種情況就是所謂的有條件點交.

3.確定不點交:

在法院查封之前就已經存在的租約,而且無法排除的租賃,這種拍定確定無法點交. 在銀行貸款設定之前就存在的租約,這種租約就無法被法院排除. 但是這種銀行無法排租的情況很少見, 原因是因為銀行在貸款當下一定會請貸款人簽切結書, 切結該房屋沒有租約存在,此時銀行才會同意撥款. 所以這種租約通常是假租約,但是要破除這種租約我們必須要負舉證責任,難度很高,建議還是等銀行排租之後再進場標比較保險.

4.點交變不點交:

這種情況常見於法拍筆錄原本為點交,但是在拍定前突然有第三人提出租約,主張有租賃關係,這種情況法院就會將原本點交變更為不點交.

5.不點交變點交:

法拍筆錄原本註明不點交但是當拍定後債務人主動搬離, 且為善意第三人,這種情況只要做好保全程序,取得權利移轉證書後,即可以開鎖點交房屋.

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法拍屋開鎖行情

法拍屋投資有些時候是需要有鎖匠配合開鎖, 特別是配合法院查封以及法拍屋的點交,這兩種情況法院一定會請債權人或是聲請人找好鎖匠視現場情況做開鎖.

    當然每個案件的執行法官或事務官作法不見的相同,但是基本上法院都會在查封或是點交之前請我們請好鎖匠在現場待命. 如果到時候房屋現場債務人或是佔有人沒人開門的話,法院是有權命令我們找的鎖匠做開門的動作. 如果法院要開鎖但是我們又沒準備好鎖匠導致於當天查封或是點交作業無法完成的話, 就得擇日再來一次,就得不償失了! 

  找法拍鎖匠有幾件要注意的事項:

1. 鎖匠沒意願承作法拍屋開鎖:

不是每一家鎖匠都願意承接法拍屋開鎖的業務,這種情況越是鄉下越是明顯, 主要原因有兩點,第一是因為很多鎖匠擔心法拍屋的房子不是很乾淨,容易去沖煞到,甚至有些是怕一開鎖後裡面會有前屋主自殺在裡面的非預期因素在裡面.

  鎖匠不想接法拍業務的的第二點原因是可能鄉下人口少,所以大多都是認識的人,為了避免後續尷尬或是被人說話,索性就不接這種法院的業務. 以我自身的經驗來說,曾經在彰化一個鄉下法院要查封需要事先安排鎖匠, 但是問了鄰近鄉鎮的鎖匠都不願意承做,一聽到是法院要開鎖的,直接拒絕說我們不做這個業務, 最後問了當地四家都不做,最後還是從台中找了鎖匠下去配合法院開鎖, 當然就要多花點錢了.

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民事強制執行

當我們透過訴訟流程取得執行名義之後(通常是確定終局判決書)就可以對債務人的財產提出查封申請,申請流程相當簡單, 首先你先得準備強制執行聲狀並遞交給法院收發處.

填寫範例很簡單,只要去司法院網站下載範本並參照填寫方式如下:

1.訴訟標的金額

2. 聲請人與相對人的資料

3.相關判決書證明以及要查封的土地建物謄本資訊

填好所有資料並將要附上的正本與影本一併遞狀給法院,並繳交執行費用,

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法拍屋在拍賣之前都會經過估價程序來決定這間要拍賣的不動產土地與建物各是多少來定為拍賣底價. 那到底法拍屋底價要怎麼定還有由誰決定呢? 依照強制執行法第80條規定:

強制執行法80條:「拍賣不動產,執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格,經核定後,為拍賣最低價額。」 強制執行法80-1:「不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者,執行法院 應將其事由通知債權人。

由於法院對債權人、債務人而言,是屬於第三方公平的角色,因此法拍屋底價的訂定,會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所(或建築師)進行估價。完成後的估價報告書,再交給法院的民事庭執行法官。 不過,這還不是這間法拍屋的最終底價,為了尊重債權銀行及債務人,法院會把這個估價數字先徵詢債權、債務雙方的意見,取得共識之後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。所以當債權人或是債務人等對於賤價出來的價格認為背離市場行情時,可以呈報法院對於鑑價的價格作微幅調整.一般大約正負10%.

法院拍賣公告上不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份,房屋又分主建物(含附屬建物),增建物(未辦保存登記)及共同使用部份(可能含車位坪數),而座落之土地從一筆至數筆都有可能;每一樣標示都要訂底價,拍賣原則,是分別標價,合併拍賣,以總價最高者得標.

所以估價公司在收到法院送來的法拍屋,他要根據法院查封的各項不動產標示,原則上,土地依當年度公告現值,房屋依房屋評定現值,做小幅度略為調整,即完成估價報告書呈報法院並副本給債權人.

估價價格高低會影響拍賣嗎?

每個買法拍屋的投資人或是自住客都希望能夠從法院買到便宜的房子,而債權人都希望房子能夠拍出一個好價格,事實上我們常見的狀況是底價定很高的一拍往往都拍不出去,乏人問津,但是到了二三拍時卻又拍出了一個遠高於上一拍的價格,這就是人的心態使然, 往往價格高不想買,想說我就買市面上的房子就好了,幹嘛還要買法拍屋,但是等到了二三拍的時候,卻因為競爭者太多,在一個怕買不到的心理壓力之下勇敢的加價,造成了拍出的價格高出上一拍的底價,這種情況非常常見.

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   法拍屋查封是法拍屋投資處理過程中很重要的一環,稍不謹慎沒處理好很可能造成後續更大的麻煩,所以本篇文章要討論的主題就是:”法拍屋查封時你該做好的準備“.

當法院寄給你公文說要去現場進行查封時,你一定要先準備好所有的事情與安排相關的人員在查封當天準時到場配合法院的查封流程,否則缺少其中一項就會讓你要重頭來過,花錢更花大家的時間!

  • 法院人員: 法拍屋查封最重要的靈魂人物就是法院人員,一般來說會是一個事務官搭配一個書記官與司機, 務必在查封前一天跟法院人員聯絡,約定在某個地標碰面在引導法院人員到房屋現場, 因為一般有的被查封房屋相對偏僻或是在巷弄內,並不好找, 約定好地點碰面再導引法院人員過去是最安全保險的做法.
  •  
  • 警察兩名: 拿著法院公文去當地派出所,聯絡好當地派出所的警員在查封當天一定要陪同法院語法們一起在場維持秩序,以免現場債務人情緒失控,做出非理性的暴力行為. 查封結束後,要給警察出差費,每個縣市行情不等,台中400-500/人.
  •  
  • 鎖匠: 由於查封時候,法院會要求債務人在場開門等候,但是常發生債務人不在或是故意不開門等阻撓法院查封,故法院都會要求債務人找好鎖匠,若債務人不開門或不在,會直接叫鎖匠開門進屋貼封條做查封筆錄.
  •  
  • 鑑價公司: 查封時常需要鑑價公司憶起到場進行拍賣價地鑑價,依照房屋內與現場環境狀況進行估價,再依照附近成交行情進行最後估價,但是鑑價公司部議定需要再同一天到達現場估價.可以事前或事後進行估價都可以.
  1.  
  2. 其他提醒事項: 查封時多找幾位朋友或同事協助, 因為當天要處理的事情以及要回應的人太多,一個人是真的忙不過來,建議找2-3位幫手會比較游刃有餘.才不會造成忙中出錯的憾事!

 


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    法拍屋點交與不點交條件不同影響拍賣的價格很大, 而目前法拍案件依照點交狀況大概可以粗分為以下五類:

1.可確定點交:

法院查封時當下為空屋,屋主自住,第三人無權占有或是原本的租賃被法院確定排除,這些狀況都屬於確定可點交的情形,只要拍定後,法院會依照債權人聲請,透過法院的點交程序,將房屋點交給拍定人. 由於是確定可以點交,所以難度較低,這種點交案件通常會是最熱門的案件.

2.有條件點交:

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法拍屋從債權人開始申請的那一刻開始就有一套標準的程序流程,雖說程序是標準的,但是每個案件執行起來也有很大的差異!

因為牽扯到的案件債務人不同, 所以處理起來往往也會衍生許多的問題,本篇就法拍屋拍賣標準流程做簡述,

每一個流程處理的細項後續再挑重點專章說明!

法拍屋拍賣作業流程 :

法院內部流程

1.債權人申請執行(提出於執行法院)
2.法院收狀(執行處之收文處收狀)
3.民事執行處分案(分股別約三天)
4.執行處法官(排定查封日)

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委託代標公司買法拍屋

  想買法拍屋卻不知道如何寫標單,更不用說如何點交了,許多人直覺式的直接想找法拍代標公司代為處理,心想法拍公司就是買法拍屋的仲介,只要付服務費,一切自然水到渠成交屋就好了. 然而真的是這麼簡單嗎? 小心不要花了大錢當冤大頭喔!

想要委託法拍代標公司買法拍屋當然好,到有幾點要特別注意,以免最後吃虧上當,還弄得一身腥.

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    房地產投資動輒數百萬上千萬起跳,尤其是購買法拍屋不像一般成屋市場買賣有直接配合的銀行進行貸款撥款,所以在購買法拍屋之前一定要先做好資金規劃,才不會超過自己的能力範圍.

    購買法拍屋所需要的資金可分為兩部分:投標得標需要的錢以及得標後過戶移轉所需要的其他費用,例如:契稅,地政規費等等.

投標需要的錢: 投標保證金加上尾款就是得標的總價.

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      如果你是自己要購買法拍屋又不想透過代標公司來節省費用的的法拍新手,本文就是要教你如何自己填寫法拍屋標單,法拍屋標單填寫非常重要, 寫錯的話代價可是非常大的,輕則被判廢標(買不到而白做工),錯失大好的投資機會; 嚴重的話寫錯標單上面的價格會造成你巨大的損失,甚至賠上自己的身家財產, 得不償失! 所以務必小心再小心! 謹慎再謹慎!

    好了~如果你要自己寫標單, 第一步你要先花10塊錢跟法院的服務中心買一份投標單(樣式如底下範例),接著就可以開始填寫標單了,填寫標單有幾點注意事項:

1. 要投標的法院是哪一個要寫清楚, 目前每個法院大多有自己的標單(若你購買的已經有寫,這裡則可省略).

2. 投標案號.標別以及股別都要看清楚在寫到標單上.

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     法院在受理強制執行申請之後,就會針對房子進行查封登記以及到房屋現場做查封貼封條. 在查封過程的過程中,法院會詢問債權人或是債務人當時房屋的使用情況,例如目前是由誰居住使用或是有無租賃還有後續能否點交等等.所以投標人在買法拍屋之前一定要確定法拍屋查封筆錄的詳細內容.那觀察查封筆錄的幾個重點如下:

1. 目前使用情形:

  • 空屋:表示在查封過程當下是沒有任何人居住使用的.
  • 債務人自住: 由債務人(原本被拍賣的人),這是無權佔有, 被拍賣的人對於房屋已經沒有任何權利了,所以可以投過後續的點交來排除佔有人的佔有.
  • 租賃: 比較麻煩的就是這種在查封前已經存在租約,出租給其他的第三人了,這是有權佔有,在後續處理上需要花比較多的時間與精力來處理.

2. 產權狀況:

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如何看懂法拍屋公告    

很多投資人想透過買法拍屋投資賺錢,但是往往不得其門而入,光是如何看懂法拍屋公告就一頭霧水了,所以今天特別要針對如何看懂解讀法拍屋公告來做說明,當我們看懂了法拍屋公告後才能進一步計算利潤評估風險了.

法拍屋公告事項:

1. 不動產所在地.種類.權利範圍以及拍賣最低價格.

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   多數的法拍屋投資者買法拍屋主要就是圖法拍屋的報酬率較高,但是報酬率的背後往往也是伴隨著高風險, 買法拍屋並不是穩賺不賠的生意,許多的法拍投資者稍有不慎都有可能落的嚴重虧損的下場, 所以在投資法拍屋之前一定要注意其中的風險! 具體來說有哪些風險呢?

 

七天內要準備大筆資金:

法院投標時要準備兩成至三成的保證金作為保證金才能投標, 而在順利得標之後,法院會通知你需在七天之內繳交後續的兩成到八成的尾款, 等於說你必須要在很短的時間內準備好完整的資金才有辦法買法拍屋. 如果你得標後無法在法院規定的七天內繳交尾款,所繳交的保證金就會被法院沒入,該案件也會擇期重新拍賣.

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拍賣不動產的管道

    以往拍賣不動產都是透過各法院的民事執行處來執行辦理,但是後來由於案件量過於龐大法院無力辦理這麼多的拍賣案件,所以就多衍伸出後來大家熟知的金拍屋以及銀拍屋. 以下分別這三種作說明:

法拍屋

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法拍屋原因

      當你跟銀行或是一般民間借款,簽下借據或是貸款合約書之後,在法律上你就是"債務人"了,而當你欠錢沒有按照原本約定的日期或是約定金額還款的話, 債權人就有權力申請法院查封你名下的其他有價值的資產,通常會是不動產,透過公權力的強制執行手段,將你名下的不動產透過"拍賣"的方式變現取得價金,再依順序依比例分配給所有的債權人,此時這間被拍賣的不動產或是土地就是我們口中的法拍屋或是法拍土地.

常見的拍賣原因

1. 銀行的房屋抵押貸款沒有按期繳款:

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