【法拍同學會】法拍投資與生活大小事

持分法拍屋投資

以往因為大家對於持分法拍屋沒有完整的產權所以望之生怯, 但隨著資訊透明,以及許多投資客開始知道到所謂"變價分割"的龐大利潤後, 大量投資客陸陸續續進入持分的法拍案件做投資, 甚至市面上還有法拍大師開課教學,針對這種持分案件的投資流程SOP化, 還有許多婆婆媽媽合資組團買持分案件. 種種現象說明了法拍持份案件的熱門程度可見一斑. 本篇特別針對持分屋投資流程做完整的說明讓大家了解.

持分法拍屋投資流程

1. 選件: 挑選適合投資的持分案件

法拍屋投資經典書籍

    幾年前法拍屋投資一直是個比較富有神秘色彩的領域,因為懂得人較少而且也不輕易地教人,所以導致一般民眾的刻版印象中就是法拍屋投資應該很好賺,但是可能不是一般升斗小民可以玩得起的!

    然而這些年網路的興盛以及資訊的普及,法拍屋投資已經有不少大師出書甚至於跟你面對面的教學授課了,所以今天本文要介紹幾本法拍屋投資的書籍,這幾本書對於法拍新手對於認識以及初步處理法拍屋都很有幫助.

     前幾天收到法院公文，針對我們申請的民事強制執行申請查封案件回函了，終於安排出時間要去現場查封了，感動😹⋯⋯

   但查封前我們要做什麼以及準備什麼東西呢？這個很重要，要是你漏掉了任何一個環節，可能當天的書記官由於有其他案件，他馬上就會走人，你可就要重新再安排一次了。至少多出1-3個月不等，要特別注意。

查封前的事先準備：

一、找鎖匠：鎖匠建議一定要事先找好當天提早10-30分鐘到現場，原因是如果真的遇到當天書記官堅持要開鎖進入的話，鎖匠可以提早到場先看鎖🔒的形式，決定要用什麼工具來開啟，不然要是臨時才看才處理，時間拖久了，對大家都不好。另外，鎖匠要先找而且是找長期配合的或熟悉的原因，我的經驗是當地附近鎖匠並不願意開這種法拍案件，因為很多都是多年的老鄰居，又或者是惹麻煩或穢氣上身，所以有八成當地鎖匠是不會接這種案子的。

下圖這麼門鎖搞很久，倒不是因為困難，而是屋主在屋內反鎖不開..

民事強制執行

   當我們透過訴訟流程取得執行名義之後(通常是確定終局判決書)就可以對債務人的財產提出查封申請,申請流程相當簡單, 首先你先得準備強制執行聲狀並遞交給法院收發處.

填寫範例很簡單,只要去司法院網站下載範本並參照填寫方式如下:

法拍屋開鎖行情

    法拍屋投資有些時候是需要有鎖匠配合開鎖, 特別是配合法院查封以及法拍屋的點交,這兩種情況法院一定會請債權人或是聲請人找好鎖匠視現場情況做開鎖.

    當然每個案件的執行法官或事務官作法不見的相同,但是基本上法院都會在查封或是點交之前請我們請好鎖匠在現場待命. 如果到時候房屋現場債務人或是佔有人沒人開門的話,法院是有權命令我們找的鎖匠做開門的動作. 如果法院要開鎖但是我們又沒準備好鎖匠導致於當天查封或是點交作業無法完成的話, 就得擇日再來一次,就得不償失了! 

  找法拍鎖匠有幾件要注意的事項:

1. 鎖匠沒意願承作法拍屋開鎖:

     不是每一家鎖匠都願意承接法拍屋開鎖的業務,這種情況越是鄉下越是明顯, 主要原因有兩點,第一是因為很多鎖匠擔心法拍屋的房子不是很乾淨,容易去沖煞到,甚至有些是怕一開鎖後裡面會有前屋主自殺在裡面的非預期因素在裡面.

　　買法拍屋投資是不動產投資的一項,但除了法拍屋之外,投資客常買的其中一項就是農地.

買法拍農地的好處與壞處分別有那些呢? 買農地投資真的好賺嗎?現在買農地做投資是個好選擇嗎？

先說明買農地的投資的好處：前提要有農地農用證明！

1.免徵房地合一稅：出售時申辦農地農用證明後，得申請免徵房地合一稅，對於短買短賣的投資客而言，在稅務上而言，買賣農地是個好選擇．

2.免徵土地增值稅：出售時申辦農地農用證明後，得申請免徵土地增值稅．

　「得申請」不課徵土地增值稅之土地，免納房地合一稅，義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外，尚須提示經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者，才免納房地合一稅。
     實務上有些農地移轉可能因沒有土地之增值，而土地增值稅為0元，或係因取得「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」而自認農地免稅，以致於未在期限內向地方稅稽徵機關提出「不課徵土地增值稅」之申請，若遇到這些情況時，仍須請地方稅稽徵機關認定要出售的農地是否符合不課徵土地增值稅的要件。

法拍屋調查

　　　購買法拍屋之前一定要對法拍屋的屋況以及現住人的狀況做好事先調查,有了充分的資料我們才能正確的評估是否購買這間法拍屋以及要花多少錢購買,因為我們一定要把後續所有可能會花的其他處理成本一起估算進去,畢竟我們法拍屋投資是一種投資,投資報酬率算清楚了,風險自然就小了.

　那購買法拍屋的事先調查有哪些方法與管道? 又要調查甚麼呢? 以下一一做說明:

　　在訴訟攻防的過程中,有時因為要了解對方提出的證據或資料是否對我方不利或是我方該如何提出因應作為,我們必須要跟法院申請閱卷,才能看到整個案子的完整卷宗.以下說明如何聲請閱卷以及需要符合哪些資格．

１．申請閱卷資格：

至於聲請閱卷以及聲請人需要甚麼資格呢? 其實很簡單~ 　以一般常見的民事案件為例，如果你有委託律師當你的訴訟代理人,那當然是全權委託律師處理．另外,你也可以委託他人代為提出，但是需要附上委任狀．

所以這邊要談的是一般自己本身為訴訟當事人的情形做說明．

【法拍屋】 的底價是怎麼訂出來的呢? 這麼問題相信很多法拍屋的投資人或是想踏入法拍界的朋友相當好奇吧!

     依照強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額；但如果是前次拍賣無結果，重新再聲請強制執行者，可以聲請毋庸再送鑑價，以前次執行最後一次拍賣底價作基礎，由法院核定本次執行的第一次拍賣底價。 （是否再鑑價，法院會審核相關事證後再決定）

所以這裡就明確的的定義法院會命鑑定人,一般就是我們所熟知的[鑑價公司]進行估價,當債務人繳交完鑑價費用後,鑑價公司便立即啟動針對該要拍賣的不動產進行價格估算,基本上就是依照房屋現況,使用情形,鄰近環境以及實價登入的行情做最後的行情估計,並且將估計的房屋價格呈報給法院作為第一批次的底價.

  當估算出該法拍屋底價價錢後,法院會將價錢與鑑價報告既一份給債權人與債務人,詢問雙方對於該價錢作為第一拍底價有沒有意見, 此時,如果對這個鑑價價錢不滿意,都是可以具狀呈報法院作意見表示的. 一般而言, 債權債務人最多影響這個拍賣的底價有正負10%的調整空間.

  但是,對於我而言,我認為這個一拍拍賣底價其實可以不用太過於在意. 原因很簡單, 因為現在實價登入的成交行情相當透明,你甚至可以查到哪一棟房子在甚麼時候賣到多少錢.

所以當一拍底鑑鑑價太高,自然不會有人出手標購 ; 假若一拍鑑價價格明顯低於市價,即使是第一拍,還是會有許許多多的投資人或是代標公司找客戶進場標購的. 所以對於我來說,我完全尊重鑑價公司與法院的意見. 並不會去左右第一拍的底價價格.

  法拍屋查封是法拍屋投資處理過程中很重要的一環,稍不謹慎沒處理好很可能造成後續更大的麻煩,所以本篇文章要討論的主題就是:"法拍屋查封時你該做好的準備".

當法院寄給你公文說要去現場進行查封時,你一定要先準備好所有的事情與安排相關的人員在查封當天準時到場配合法院的查封流程,否則缺少其中一項就會讓你要重頭來過,花錢更花大家的時間!

1. 法院人員: 法拍屋查封最重要的靈魂人物就是法院人員,一般來說會是一個事務官搭配一個書記官與司機, 務必在查封前一天跟法院人員聯絡,約定在某個地標碰面在引導法院人員到房屋現場, 因為一般有的被查封房屋相對偏僻或是在巷弄內,並不好找, 約定好地點碰面再導引法院人員過去是最安全保險的做法.

2. 警察兩名: 拿著法院公文去當地派出所,聯絡好當地派出所的警員在查封當天一定要陪同法院語法們一起在場維持秩序,以免現場債務人情緒失控,做出非理性的暴力行為. 查封結束後,要給警察出差費,每個縣市行情不等,台中400-500/人.

法拍屋凶宅你敢標嗎?    

   常常看到電視上某某民宅發生大火,燒死多少人,又或是哪間民宅發生凶殺案,這些因為意外或兇殺案導致這些房子變成我們口中的"凶宅".法律上稱做"非自然因素死亡". 當這些房子後續要脫手出售的時候,就會因為是凶宅的關係,所以買的人較少,價格自然的會大打折扣,乏人問津!

  但是這十多年來,由於房市的大多頭行情,衝高了房價, 造就了沒有不能買的房子,只有不能買的價錢這種情況. 所以當凶宅價格低到一定程度的時候,自然有投資的買盤會接手, 因為俗話說"殺頭的生意有人做;賠錢的生意沒人做". 許多凶宅房屋或者是凶宅的法拍屋, 當價格低到一定程度的時候,還是經常會出現搶購的現象.

  許多投資客買下這些凶宅進行裝修整理後,就會分租給租客承租. 收取穩定且報酬率不錯的租金. 那為何這些租客敢承租呢? 不是因為他們勇敢,是因為他們往往都是不知情. 因為在法律上, 當凶宅要出售時,一定要在合約書上註記或是一定要讓買方知道這間房子曾經出過事,保障買方的權利; 至於房子出租,法律上並沒有規定一定要跟租客揭露這間房子是凶宅的必要性.所以出租是最簡單的漂白的方式且又有穩定的現金流收入.

   既然凶宅價格這麼低, 要是你你會買嗎? 因為民間信仰的關係,對於這種出過事的法拍屋高投資報酬率心動不已,但這些年來我也都沒有買過或是標過任何一間凶宅,原因很簡單,我只賺我覺得我賺得心安的錢,至於買下這間凶宅雖有高獲利,但我不想晚上睡不著覺,還是讓給別人去賺了.

原告向法院提起民事訴訟，原、被告不服一審法院提出上訴，法院都會徵收裁判費，不過為了鼓勵當事人撤回訴訟或於法院和解，所以民事訴訟法規定符合以下要件者，得退還該審級已繳裁判費三分之二。

• 一審撤回：於一審言詞辯論終結前撤回訴訟，退還3分之2裁判費。民事訴訟法第83條第1項規定：「原告撤回其訴者，訴訟費用由原告負擔。其於第一審言詞辯論終結前撤回者，得於撤回後三個月內聲請退還該審級所繳裁判費三分之二。 」
• 二審、三審撤回：
  於二審言詞辯論終結前撤回訴訟，退還3分之2裁判費（上訴時繳納之裁判費，不含一審裁判費），如三審案件未開庭，則於裁判前撤回即可。
  民事訴訟法第83條第2項規定：「前項規定，於當事人撤回上訴或抗告者準用之。」
• 抗告撤回：
  於裁定前撤回，退還3分之2裁判費（抗告時繳納之裁判費），因抗告為非訟程序，原則上不開庭，亦無辯論終結之制度，故於裁定前撤回即可。
  

民事強制執行申請需要繳多少錢呢?

聲請強制執行時，應依法繳納執行費，所謂依法，即依強制執行法第二十八條之一條規定︰「民事強制執行，其執行標的金額或價額未滿新台幣五千元者，免徵執行費；新台幣五千元以上者，每百元徵收七角，其畸零之數不滿百元者，以百元計算。前項規定，於聲明參與分配者，適用之。執行非財產案件，徵收執行費新台幣三千元。執行人員之食、宿、舟、車費，不另徵收。關於強制執行費用，本法未規定者，準用民事訴訟法費用有關之規定。」聲請執行的債權人，最好於聲請狀遞交法院收發室前，先繳納執行費，以便法院能迅速定期執行。但債權人聲請執行時，未同時繳納執行費者，執行法院也不能逕予駁回其執行之聲請，應定期命債權人補正，於期限屆滿仍不為補正時，始能以裁定駁回。
　　債務人依其執行標的物的總價，計算千分之八的執行費及郵票費，例如︰標的物為新台幣貳百萬元整，則須給付新台幣壹萬陸仟元整的執行費用。

簡單的整理如下:

1. 債權不滿5千元，免繳費
2. 債權超過5千元，繳千分之8
3. 非財產案件，3000元

強制執行能夠強行實現你的債權、權利，是相當有效的程序，但程序不會太過簡單，你需要主動提出申請與查報財產，法院不會自動幫你完成這些程序。

     "房地合一稅"對於許多房地產投資者來說是一個不可承重之痛,原因是房地產投資客大多是短進短出,操作時間大多不超過兩年.

但自從105年開始之後房地合一稅正式施行後,短期買賣的稅務成本高的嚇人.

投資客若是一年內買進賣出,所需付出的代價便是把所獲利的金額的45%繳納給國稅局.
   

     那對於法拍屋投資者要怎麼做呢?

投資法拍屋就是要耐煩!    

說到法拍屋投資一般投資人已經皺起眉頭,更不用談共有物(持分)投資了!

原因無他,就是怕花了大錢買了房子卻沒辦法使用.空有所有權卻沒有使用權.更不用說要買賣獲利了.

傳統上常見的持分房地產主要時因為長輩去世後,將其名下房產均分給其子女,且通常子女又不只一人,

所以才會隨著時間共有人越來越多.產權越來越複雜!

    但是法拍屋投資本來就是富貴險中求,高風險必然伴隨著高獲利. 膽子小,想賺錢,本來就沒那麼容易.