【法拍同學會】法拍投資與生活大小事

    法拍屋點交與不點交條件不同影響拍賣的價格很大, 而目前法拍案件依照點交狀況大概可以粗分為以下五類:

1.可確定點交:

法院查封時當下為空屋,屋主自住,第三人無權占有或是原本的租賃被法院確定排除,這些狀況都屬於確定可點交的情形,只要拍定後,法院會依照債權人聲請,透過法院的點交程序,將房屋點交給拍定人. 由於是確定可以點交,所以難度較低,這種點交案件通常會是最熱門的案件.

2.有條件點交:

查封當下無人在場,法院會令債權人查報使用情況,但是有時候債權人為了拍賣價格好,所以會以不確實的資訊回覆法院, 由於是債權人查報,法院不做實質上之認定,所以這種情況的法拍筆錄會寫{債權人陳報為空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明.}這種情況就是所謂的有條件點交.

3.確定不點交:

在法院查封之前就已經存在的租約,而且無法排除的租賃,這種拍定確定無法點交. 在銀行貸款設定之前就存在的租約,這種租約就無法被法院排除. 但是這種銀行無法排租的情況很少見, 原因是因為銀行在貸款當下一定會請貸款人簽切結書, 切結該房屋沒有租約存在,此時銀行才會同意撥款. 所以這種租約通常是假租約,但是要破除這種租約我們必須要負舉證責任,難度很高,建議還是等銀行排租之後再進場標比較保險.

4.點交變不點交:

這種情況常見於法拍筆錄原本為點交,但是在拍定前突然有第三人提出租約,主張有租賃關係,這種情況法院就會將原本點交變更為不點交.

5.不點交變點交:

法拍筆錄原本註明不點交但是當拍定後債務人主動搬離, 且為善意第三人,這種情況只要做好保全程序,取得權利移轉證書後,即可以開鎖點交房屋.

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