【法拍同學會】法拍投資與生活大小事

     法院在受理強制執行申請之後,就會針對房子進行查封登記以及到房屋現場做查封貼封條. 在查封過程的過程中,法院會詢問債權人或是債務人當時房屋的使用情況,例如目前是由誰居住使用或是有無租賃還有後續能否點交等等.所以投標人在買法拍屋之前一定要確定法拍屋查封筆錄的詳細內容.那觀察查封筆錄的幾個重點如下:

1. 目前使用情形:

• 空屋:表示在查封過程當下是沒有任何人居住使用的.
• 債務人自住: 由債務人(原本被拍賣的人),這是無權佔有, 被拍賣的人對於房屋已經沒有任何權利了,所以可以投過後續的點交來排除佔有人的佔有.
• 租賃: 比較麻煩的就是這種在查封前已經存在租約,出租給其他的第三人了,這是有權佔有,在後續處理上需要花比較多的時間與精力來處理.

2. 產權狀況:

• 有無優先承買權: 優先承買權是指法拍屋在被拍定後,不動產其他共有人有依照相同價格購買的權力. 有優先承買權的人包含: 房屋土地共有人,設有地上權的的權力人,還有租地建屋的承租人等等.
• 共有部分: 如果註記建物的公共設施或是停車位等公共設施等共有部分,屬於用戶共同持有,法院是不會點交的,所以這種共有部分買下後,可以取得所有權,但是不一定可以取得使用權.

3. 點交狀況:

      點交/不點交往往影響法拍屋是否有人買,更是決定了拍賣的價格高低! 一般來說公告內有註明點交的話,會比較有人進場買, 因為後續處理過程中確定可以透過法院的公權力完成點交,順利地拿到房子的使用權, 反之, 公告上註明不點交的話,後續是需要透過自己的力量來取得使用權,通常是曠日廢時.

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