目前分類:法拍基礎認識 (29)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

    法拍屋點交與不點交條件不同影響拍賣的價格很大, 而目前法拍案件依照點交狀況大概可以粗分為以下五類:

1.可確定點交:

法院查封時當下為空屋,屋主自住,第三人無權占有或是原本的租賃被法院確定排除,這些狀況都屬於確定可點交的情形,只要拍定後,法院會依照債權人聲請,透過法院的點交程序,將房屋點交給拍定人. 由於是確定可以點交,所以難度較低,這種點交案件通常會是最熱門的案件.

2.有條件點交:

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

法拍屋從債權人開始申請的那一刻開始就有一套標準的程序流程,雖說程序是標準的,但是每個案件執行起來也有很大的差異!

因為牽扯到的案件債務人不同, 所以處理起來往往也會衍生許多的問題,本篇就法拍屋拍賣標準流程做簡述,

每一個流程處理的細項後續再挑重點專章說明!

法拍屋拍賣作業流程 :

法院內部流程

1.債權人申請執行(提出於執行法院)
2.法院收狀(執行處之收文處收狀)
3.民事執行處分案(分股別約三天)
4.執行處法官(排定查封日)

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

委託代標公司買法拍屋

  想買法拍屋卻不知道如何寫標單,更不用說如何點交了,許多人直覺式的直接想找法拍代標公司代為處理,心想法拍公司就是買法拍屋的仲介,只要付服務費,一切自然水到渠成交屋就好了. 然而真的是這麼簡單嗎? 小心不要花了大錢當冤大頭喔!

想要委託法拍代標公司買法拍屋當然好,到有幾點要特別注意,以免最後吃虧上當,還弄得一身腥.

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    房地產投資動輒數百萬上千萬起跳,尤其是購買法拍屋不像一般成屋市場買賣有直接配合的銀行進行貸款撥款,所以在購買法拍屋之前一定要先做好資金規劃,才不會超過自己的能力範圍.

    購買法拍屋所需要的資金可分為兩部分:投標得標需要的錢以及得標後過戶移轉所需要的其他費用,例如:契稅,地政規費等等.

投標需要的錢: 投標保證金加上尾款就是得標的總價.

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

      如果你是自己要購買法拍屋又不想透過代標公司來節省費用的的法拍新手,本文就是要教你如何自己填寫法拍屋標單,法拍屋標單填寫非常重要, 寫錯的話代價可是非常大的,輕則被判廢標(買不到而白做工),錯失大好的投資機會; 嚴重的話寫錯標單上面的價格會造成你巨大的損失,甚至賠上自己的身家財產, 得不償失! 所以務必小心再小心! 謹慎再謹慎!

    好了~如果你要自己寫標單, 第一步你要先花10塊錢跟法院的服務中心買一份投標單(樣式如底下範例),接著就可以開始填寫標單了,填寫標單有幾點注意事項:

1. 要投標的法院是哪一個要寫清楚, 目前每個法院大多有自己的標單(若你購買的已經有寫,這裡則可省略).

2. 投標案號.標別以及股別都要看清楚在寫到標單上.

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

     法院在受理強制執行申請之後,就會針對房子進行查封登記以及到房屋現場做查封貼封條. 在查封過程的過程中,法院會詢問債權人或是債務人當時房屋的使用情況,例如目前是由誰居住使用或是有無租賃還有後續能否點交等等.所以投標人在買法拍屋之前一定要確定法拍屋查封筆錄的詳細內容.那觀察查封筆錄的幾個重點如下:

1. 目前使用情形:

  • 空屋:表示在查封過程當下是沒有任何人居住使用的.
  • 債務人自住: 由債務人(原本被拍賣的人),這是無權佔有, 被拍賣的人對於房屋已經沒有任何權利了,所以可以投過後續的點交來排除佔有人的佔有.
  • 租賃: 比較麻煩的就是這種在查封前已經存在租約,出租給其他的第三人了,這是有權佔有,在後續處理上需要花比較多的時間與精力來處理.

2. 產權狀況:

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

如何看懂法拍屋公告    

很多投資人想透過買法拍屋投資賺錢,但是往往不得其門而入,光是如何看懂法拍屋公告就一頭霧水了,所以今天特別要針對如何看懂解讀法拍屋公告來做說明,當我們看懂了法拍屋公告後才能進一步計算利潤評估風險了.

法拍屋公告事項:

1. 不動產所在地.種類.權利範圍以及拍賣最低價格.

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

   多數的法拍屋投資者買法拍屋主要就是圖法拍屋的報酬率較高,但是報酬率的背後往往也是伴隨著高風險, 買法拍屋並不是穩賺不賠的生意,許多的法拍投資者稍有不慎都有可能落的嚴重虧損的下場, 所以在投資法拍屋之前一定要注意其中的風險! 具體來說有哪些風險呢?

 

七天內要準備大筆資金:

法院投標時要準備兩成至三成的保證金作為保證金才能投標, 而在順利得標之後,法院會通知你需在七天之內繳交後續的兩成到八成的尾款, 等於說你必須要在很短的時間內準備好完整的資金才有辦法買法拍屋. 如果你得標後無法在法院規定的七天內繳交尾款,所繳交的保證金就會被法院沒入,該案件也會擇期重新拍賣.

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

拍賣不動產的管道

    以往拍賣不動產都是透過各法院的民事執行處來執行辦理,但是後來由於案件量過於龐大法院無力辦理這麼多的拍賣案件,所以就多衍伸出後來大家熟知的金拍屋以及銀拍屋. 以下分別這三種作說明:

法拍屋

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

法拍屋原因

      當你跟銀行或是一般民間借款,簽下借據或是貸款合約書之後,在法律上你就是"債務人"了,而當你欠錢沒有按照原本約定的日期或是約定金額還款的話, 債權人就有權力申請法院查封你名下的其他有價值的資產,通常會是不動產,透過公權力的強制執行手段,將你名下的不動產透過"拍賣"的方式變現取得價金,再依順序依比例分配給所有的債權人,此時這間被拍賣的不動產或是土地就是我們口中的法拍屋或是法拍土地.

常見的拍賣原因

1. 銀行的房屋抵押貸款沒有按期繳款:

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

"查封"屬於我國的強制執行的行為。通常要有「執行名義」才能有所謂的強制執行。流程如下:

一、 取得執行名義。

二、 利用執行名義申請強制執行。

三、 在法院還未對強制執行做出確定裁定之前 ,債權人若擔心債務人在未確定判決前,會對名下財產進行脫產,那債權人可以先行作「假扣押」、「假執行」。

四、 若債權人有做假扣押、假執行,就必須提供所要扣押、執行的標的物之金額三分之一。

五、 等到法院下出判決,而經過異議期間債務人無提出異議,就整個強制執行裁定確定,那就可以實行查封債務人名下之財產。

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

     隨著這些年房地產市場的熱絡,法拍屋投資也隨著大環境風靡了起來.但是一般人沒接觸過法拍屋的人就難免會有著些許擔心了.

畢竟法拍屋買賣並不像一般仲介市場買賣成屋或預售屋有專業銷售人員與代書為你服務與把關.

法拍屋市場當然也有代標公司,而且這幾年越來越多家,但是對於代標公司一般還是覺得毛毛的.

因為代標公司素質不一,有的當然是專業代標公司,當你跟他簽約後,提供產權分析,協助代標,得標後更是負責後續房屋土地的點交.

讓你享受一般房屋買賣的服務;然而也有許多不肖的代標公司,在簽約後,不斷的給你錯誤訊息,在投標現場要求客戶提高標金以達得標目的.

甚至有的還會出言恐嚇,根本沒有考量客戶的經濟能力,畢竟得標後代標公司才有傭金可收,沒有得標一切都是白做工. 

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

       持分共有的原因很多,但在台灣傳統社會中最常見的原因就是父母過世後,為求公平起見,往往將房地產依比例均分給自己的子女.

但現況是隨著兒女各自成家立業,各奔西東之後,這房地產變成特定人在使用居住,其他兄弟姊妹空有權力,礙於兄弟情面也不好多說甚麼.

但是一旦其中某個共有人因為債務問題(常見的是信貸與車貸)而被債權人申請查封名下財產後,就是大家在法拍公告上面看到的持分物件.

 

       一般而言,這種持分案件大多人都不會去買(因為買下也沒辦法住),也不敢去買(怕牛鬼蛇神一堆,無法處理),所以導致這種持分案件乏人問津.

不斷的從一拍.二拍...不斷打折的拍賣下去.價格甚至只有市價的三成.

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

ScreenHunter_14 Nov. 25 18.01.jpg法拍屋實戰寶典:法拍教父黃正雄教你投資法拍賺千萬

https://www.books.com.tw/exep/assp.php/letter682/products/0010740887?utm_source=letter682&utm_medium=ap-books&utm_content=recommend&utm_campaign=ap-201811   

賺錢人人都愛,但是如何賺錢就是一門深奧的學問了,有些人喜歡股票,有些人喜歡收租,有些人喜歡定存,更有些人喜歡簽賭!

投資賺錢方法不勝枚舉,但背後的目的只有一個,那就是如何能夠利用錢來賺錢而且最好風險越低越好.但是可能嗎?怎麼做?

本篇主要是要談法拍屋投資如何穩當獲利,盡可能地把風險規避掉.以下分享幾點投資法拍屋3個一定要做足的功課,少掉任何一個步驟都可能讓你血本無歸喔!

 

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 甚麼是法拍屋?

法拍屋簡單來說就是經由法院拍賣的房屋,一般民間俗稱"拍賣",那為什麼會有房子被法院拍賣呢?

最主要的是因為債權債務糾紛,所以透過法院的公權力來實現債務的履行.再者,法院拍賣房子事以債務履行為目地(當然不是以獲利為目地),以法拍為手段.所以房屋法拍會有第一拍,第二拍,第三拍..等. 每跳到下一拍都會打八折(有些法院是九折).

所以,在價格的調降是很快速的,這就是為甚麼有些投資客會藉由買賣法拍屋來獲利了.一間一千萬的房子到了第三拍只剩下640萬,投資客買下後只要稍做整理再賣出,獲利豈止百萬!因此吸引越來越多的投資客與散客都陸續進場投資法拍屋了.甚至市面上也有專門團體在上法拍屋的教學了.

 買法拍屋的好處主要有二個:

一.價格較低: 因為拍次增加,價格不斷下降,所以容易買到便宜房子.

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

三種(土地/建物)謄本的種類:
今天因為工作需要去了地政事務所申請謄本,簡單說明一下土地謄本.一般民眾/仲介買賣房子時候申請的都是第二類謄本.
申請謄本時都必須要出示個人證件以茲證明. 而且一”頁“的金額要台幣 20元(不是一份喔),
而我今天申請的是第三類謄本,除了要提供個人身分證之外,還需提出利害關係人的證明文件(正本).
特別說明一下:
文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    初次接觸法拍屋的人因為不懂保證金要怎麼準備以及準備多少,覺得相當困惑並且犯了不少錯.

常常在法院看到書記官明明已經宣佈最高金額得標的人了,後面又再補上一句 "因為背書不連續"投標無效,由第二順位得標!

投標人在現場異議當然無效,只能怨嘆自己功課沒做足,不然也要問問有經驗的人,真的是得不償失.

那到底保證金要怎麼準備才是正確沒有問題呢?

一般法院投標都要準備2-3成不等的保證金金額,例如台中法院地方法院三成,彰化地方法院二成就可以. 要注意公告上的說明.

不管是幾成保證金,以下務必注意:

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

民事執行處拍賣後的價金如何分配是有優先順序的喔!不要以為你一定拿到錢喔!
拍賣後的價金分配順序如下~
所以如果你只是一般債權的話,那就別想太多了!
文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    常見的民事執行的文件有哪些呢。相信很多人都一團霧水.搞不太懂,本篇就來聊聊在法拍執行上幾種常見的執行文件.

ㄧ.法院的正式判決書: 也就是經過法院開庭調解或仲裁後的判決結果.經由法院判決確定後的判決主文就沒什麼好爭議的,直接可以送民事執行處,申請強制執行流程.

IMG_3270.JPG

二.鄉鎮區公所調解委員會的調解書:此調解書具有公信力,效力等同於法院的正式判決書,一樣可以直接申請強制執行.有些調解委員會調解有了初步結論後就會將結論送交法院由法官確認雙方合意和解後就會確定和解,和解筆錄如附件,具有100%的公權力,如下圖!

IMG_3269.JPG

三.支付命令或是本票裁定:這也是一般民間常見的債權債務間的確定文件,當債權人將本票相關文件送法院裁定時,若債務人沒有在時間內表示意見的話,本票裁定就會生效,不可不慎!

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

   如何投資法拍屋獲利?今天要來跟大家分享如何投資法拍屋並且從中獲得利益的一些眉角.

以前投資人對於法拍屋總有種迷思.

法拍屋應該不是一般人可以投資的吧?法拍屋的利潤很可觀!法拍屋充斥的海蟑螂與黑道..

基於以上種種擔心,於是就造成投資大眾只能望而興嘆. 2006年後房地產景氣回升,投資房地產的人或來越多.

導致投資利潤逐漸被侵蝕,有些投資人在專家的建議下逐漸投入法拍市場,在此同時,法拍代標業者也越來越多.

大家都想在這個蓬勃的市場分杯羹,每個投資客的方法不同,賺取的利潤也不同,但根本的方法都是一樣的.

文章標籤

阿信 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

1 2