持分法拍屋投資
以往因為大家對於持分法拍屋沒有完整的產權所以望之生怯, 但隨著資訊透明,以及許多投資客開始知道到所謂"變價分割"的龐大利潤後, 大量投資客陸陸續續進入持分的法拍案件做投資, 甚至市面上還有法拍大師開課教學,針對這種持分案件的投資流程SOP化, 還有許多婆婆媽媽合資組團買持分案件. 種種現象說明了法拍持份案件的熱門程度可見一斑. 本篇特別針對持分屋投資流程做完整的說明讓大家了解.
持分法拍屋投資流程
1. 選件: 挑選適合投資的持分案件
選件沒有一定的標準, 但是一般還是會選擇市區的房子比較容易脫手,因為房地產投資最重要的就是地段.地段.還是地段! 另外,跟一般法拍件一樣對於房子本身,現住人以及共有人還是要有初步的調查, 千萬不要大意買到凶宅或是一些會造成後續無法點交的原因,進而影響後續房屋的拍賣價格.
2. 得標:
得標之後,需要等法院通知所有的共有人是否行使優先承買權,將房子用相同價格買回去,通常需要等待1-3個月不等,要看共有人多寡以及是否有通知不到的共有人.
如果共有人中有人要買回,那麼法院就會通知你將保證金領回 ; 假使共有人放棄優先承買權不買,法院就會通知你(得標人)繳交後續尾款.
當繳完尾款之後,法院會發給你權利移轉證書,這個時候你就可以去申報契稅進行過戶,取得權狀了.
一般而言,得標到拿到權狀的時間大約會是3~6個月不等.
3. 提起分割共有物訴訟:
當你取得權狀之後,就可以向法院提出分割共有物的訴訟了,整個訴訟中會發生甚麼狀況每個案子不太一樣,有的案件相對單純,但是有些案件確是相當複雜難纏. 所以投標前的調查功課千萬不要省略.
整個分割共有物的訴訟時間會長達5-10月不等,我自己還有遇過長達14個月的案件.
4.進行變價拍賣
在取得勝訴判決之後,就可以申請法院對這間房子進行變價拍賣了,至於拍賣流程就跟一般法拍屋拍賣一樣,由一拍開始拍,假設流標就變二拍...一直拍賣下去!
這整個變價拍賣流程到拿到變價後的錢時間大約會落在4~7個月.
所以走完整個持分案件的投資流程我們就知道,一件持分案件通常是需要一年以上的處理時間.這一年多的時間,你的錢是會完全卡在上面的. 但也就是因為難度與投資門檻稍高,所以投標的競爭者會比標一般完整件的來的少.
更多法拍屋資訊請連結: 法拍同學會
投資客套利 搶標持分屋
這是一篇關於投資客搶標持分法拍屋的報導, 充分說明了這些年法拍持分案件搶手的現象以及持份案件處理的方式.
經濟日報 記者郭及天／台北報導
過去法拍市場持分案件，因使用及處分不易，並非搶手案件，但如今因房價遍高漲，產權完整案件套利空間有限，加上不少投資客，已更為熟悉持分案件的操作策略，在法拍市場上標下持分案件後，再聲請「變價分割」程序套利，成為目前法拍市場投資客的常見的操作手法。
所謂的「變價分割」即指「原物分配有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人」。法拍業者表示，產權完整的不動產，其價值勢必高於部分持分的不動產，投資客以在法拍市場低於行情買進持分後，一般會先與共同人協商以較高的價格買回，就有利差空間可套利，但通常多數情形協商破局。
之後投資客便會透過向法院聲請變價分割訴訟的程序而變賣整筆不動產，等整筆不動產變價後，投資客再依持分比例分得價金，一來一往間就可以賺取兩者的價差，這也是不少法拍案件產生高溢價搶標的主要類型。
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