【法拍同學會】法拍投資與生活大小事

法拍屋調查

　　　購買法拍屋之前一定要對法拍屋的屋況以及現住人的狀況做好事先調查,有了充分的資料我們才能正確的評估是否購買這間法拍屋以及要花多少錢購買,因為我們一定要把後續所有可能會花的其他處理成本一起估算進去,畢竟我們法拍屋投資是一種投資,投資報酬率算清楚了,風險自然就小了.

　那購買法拍屋的事先調查有哪些方法與管道? 又要調查甚麼呢? 以下一一做說明:

詢問對象:

• 鄰居與管理員: 鄰居長期住在當地,對於債務人的家庭成員狀況以及為何被法拍都有意定程度的了解,問鄰居通常是最直接取得資訊的好方法,加上有些婆婆媽媽非常樂意分享以及討論附近的八卦事情 ; 至於如果是大樓的話, 問管理員或是總幹事也是一種直接的方式, 但是因為管理員與總幹事通常礙於職業的關係,不能隨意透漏住戶資料,所以還是得見機行事,旁敲側擊的收集我們需要的資訊了.

• 勇敢敲債務人的門: 直接找上債務人的也不失是一種好方法, 建議用第三人的名義,譬如是房仲人員,代表客戶來詢問看有無私下協商買賣的機會,或是用代書身分來詢問債務人是否有需要協助的地方,或是其他你覺得妥當的方式都可以. 我自己本身也曾經用仲介(第三人)的身分直接去債務人的家,說明拜訪來意之後,屋主邀請我進去坐,聊了許久之後,也收集到許多有用的資訊,事實上直接拜訪屋主並不完全是可怕的事,頂多被拒絕而已. 只要以第三人身分去拜訪一般並不會有甚麼問題.

• 善用履勘的機會: 當案件進行到履勘階段時, 此時也是個了解屋況的好時機,建議履勘當天多約幾個幫手一起去,進到房屋現場時可以"不經意"的拍一些照片了解屋況並做紀錄.
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調查內容有哪些?

• 是否為凶宅? 買法拍屋你總部會想買到凶宅吧? 所以事先調查的重點之一, 一定要先查清楚這間房子有沒有發生過甚麼非自然死亡因素,例如:兇殺.跳樓.自殺.火災等等出過人命的事件! 這件事一定要多問多方打聽不能有意外. 務必注意. 否則你到時候要出售時一定乏人問津或者是被大砍價,到時候只能虧錢賣了.得不償失!

• 是否有租借? 調查的另一個重點就是要弄清楚房屋有沒有出租? 租約多久? 有沒有公證? 每月租金是多少?這些重要資訊會影響到後續房屋能否點交,甚至能不能順利交屋的因素. 不可不慎.

• 有無老弱殘? 此外，目前現住人是誰住房子裡面?有沒有老人,植物人,有嚴重疾病的人, 這也是要調查的重要事項之一, 因為要注意當要點交房屋的時候,這些人要如何處理,是否有其他家人協助搬離, 如果沒有的話但時候他們要搬去哪裡？ 這些會影響到時候房屋點交的時程．嚴重一點，當這些人因為忙子被拍賣後沒地方去，一想不開，在房子內做出不理性的行為，很可能房子就會變凶宅.

　　綜合以上,在購買法拍屋之前，該做的功課每一項都不可少,這是法拍屋投資持盈保泰的方式, 過程雖有點麻煩，但這個付出一定是值得的.

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