【法拍同學會】法拍投資與生活大小事

法拍屋在拍賣之前都會經過估價程序來決定這間要拍賣的不動產土地與建物各是多少來定為拍賣底價. 那到底法拍屋底價要怎麼定還有由誰決定呢? 依照強制執行法第80條規定:

強制執行法第80條：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」 強制執行法第80-1條：「不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院 應將其事由通知債權人。

由於法院對債權人、債務人而言，是屬於第三方公平的角色，因此法拍屋底價的訂定，會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所（或建築師）進行估價。完成後的估價報告書，再交給法院的民事庭執行法官。 不過，這還不是這間法拍屋的最終底價，為了尊重債權銀行及債務人，法院會把這個估價數字先徵詢債權、債務雙方的意見，取得共識之後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。所以當債權人或是債務人等對於賤價出來的價格認為背離市場行情時,可以呈報法院對於鑑價的價格作微幅調整.一般大約正負10%.

法院拍賣公告上不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份，房屋又分主建物（含附屬建物），增建物（未辦保存登記）及共同使用部份（可能含車位坪數），而座落之土地從一筆至數筆都有可能；每一樣標示都要訂底價，拍賣原則，是分別標價，合併拍賣，以總價最高者得標.

所以估價公司在收到法院送來的法拍屋，他要根據法院查封的各項不動產標示，原則上，土地依當年度公告現值，房屋依房屋評定現值，做小幅度略為調整，即完成估價報告書呈報法院並副本給債權人.

估價價格高低會影響拍賣嗎?

每個買法拍屋的投資人或是自住客都希望能夠從法院買到便宜的房子,而債權人都希望房子能夠拍出一個好價格,事實上我們常見的狀況是底價定很高的一拍往往都拍不出去,乏人問津,但是到了二三拍時卻又拍出了一個遠高於上一拍的價格,這就是人的心態使然, 往往價格高不想買,想說我就買市面上的房子就好了,幹嘛還要買法拍屋,但是等到了二三拍的時候,卻因為競爭者太多,在一個怕買不到的心理壓力之下勇敢的加價,造成了拍出的價格高出上一拍的底價,這種情況非常常見.

所以建議投資人千萬不要受到拍次或是價格來影響你的心理,反而是要精算你的投資成本以及你預估的獲利金額來決定你的投標價格,才不會造成瘋狂搶拍,瘋狂加價的狀況發生在你的身上.

法拍估價要多少錢呢?

法院對於鑑定人(一般都是估價公司或是領有估價牌的建築師事務所),收取的鑑定費用有一定的行情規範:

一般來說,建物每筆收取新台幣2400元,若是建物與土地合併鑑定時收取新台幣3600元,另外還有交通費,每一件收取新台幣1200元. 其他零星的就是作業上的謄本費用以及鑑定書的副本等小錢了.

所以總括來說一件法拍屋拍賣前的鑑價總費用約莫落在5500~7000左右(我實務上的經驗). 債權人需要在接到法院通知時先去繳費給估價公司後,之後,估價公司就會去不動產地產進行現勘與估價了,等待不動產估價書完成之後,估價公司就會將估價書副本寄給法院以及債權人了.