房地產投資動輒數百萬上千萬起跳,尤其是購買法拍屋不像一般成屋市場買賣有直接配合的銀行進行貸款撥款,所以在購買法拍屋之前一定要先做好資金規劃,才不會超過自己的能力範圍.

    購買法拍屋所需要的資金可分為兩部分:投標得標需要的錢以及得標後過戶移轉所需要的其他費用,例如:契稅,地政規費等等.

投標需要的錢: 投標保證金加上尾款就是得標的總價.

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      如果你是自己要購買法拍屋又不想透過代標公司來節省費用的的法拍新手,本文就是要教你如何自己填寫法拍屋標單,法拍屋標單填寫非常重要, 寫錯的話代價可是非常大的,輕則被判廢標(買不到而白做工),錯失大好的投資機會; 嚴重的話寫錯標單上面的價格會造成你巨大的損失,甚至賠上自己的身家財產, 得不償失! 所以務必小心再小心! 謹慎再謹慎!

    好了~如果你要自己寫標單, 第一步你要先花10塊錢跟法院的服務中心買一份投標單(樣式如底下範例),接著就可以開始填寫標單了,填寫標單有幾點注意事項:

1. 要投標的法院是哪一個要寫清楚, 目前每個法院大多有自己的標單(若你購買的已經有寫,這裡則可省略).

2. 投標案號.標別以及股別都要看清楚在寫到標單上.

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     法院在受理強制執行申請之後,就會針對房子進行查封登記以及到房屋現場做查封貼封條. 在查封過程的過程中,法院會詢問債權人或是債務人當時房屋的使用情況,例如目前是由誰居住使用或是有無租賃還有後續能否點交等等.所以投標人在買法拍屋之前一定要確定法拍屋查封筆錄的詳細內容.那觀察查封筆錄的幾個重點如下:

1. 目前使用情形:

  • 空屋:表示在查封過程當下是沒有任何人居住使用的.
  • 債務人自住: 由債務人(原本被拍賣的人),這是無權佔有, 被拍賣的人對於房屋已經沒有任何權利了,所以可以投過後續的點交來排除佔有人的佔有.
  • 租賃: 比較麻煩的就是這種在查封前已經存在租約,出租給其他的第三人了,這是有權佔有,在後續處理上需要花比較多的時間與精力來處理.

2. 產權狀況:

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如何看懂法拍屋公告    

很多投資人想透過買法拍屋投資賺錢,但是往往不得其門而入,光是如何看懂法拍屋公告就一頭霧水了,所以今天特別要針對如何看懂解讀法拍屋公告來做說明,當我們看懂了法拍屋公告後才能進一步計算利潤評估風險了.

法拍屋公告事項:

1. 不動產所在地.種類.權利範圍以及拍賣最低價格.

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   多數的法拍屋投資者買法拍屋主要就是圖法拍屋的報酬率較高,但是報酬率的背後往往也是伴隨著高風險, 買法拍屋並不是穩賺不賠的生意,許多的法拍投資者稍有不慎都有可能落的嚴重虧損的下場, 所以在投資法拍屋之前一定要注意其中的風險! 具體來說有哪些風險呢?

 

七天內要準備大筆資金:

法院投標時要準備兩成至三成的保證金作為保證金才能投標, 而在順利得標之後,法院會通知你需在七天之內繳交後續的兩成到八成的尾款, 等於說你必須要在很短的時間內準備好完整的資金才有辦法買法拍屋. 如果你得標後無法在法院規定的七天內繳交尾款,所繳交的保證金就會被法院沒入,該案件也會擇期重新拍賣.

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拍賣不動產的管道

    以往拍賣不動產都是透過各法院的民事執行處來執行辦理,但是後來由於案件量過於龐大法院無力辦理這麼多的拍賣案件,所以就多衍伸出後來大家熟知的金拍屋以及銀拍屋. 以下分別這三種作說明:

法拍屋

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法拍屋原因

      當你跟銀行或是一般民間借款,簽下借據或是貸款合約書之後,在法律上你就是"債務人"了,而當你欠錢沒有按照原本約定的日期或是約定金額還款的話, 債權人就有權力申請法院查封你名下的其他有價值的資產,通常會是不動產,透過公權力的強制執行手段,將你名下的不動產透過"拍賣"的方式變現取得價金,再依順序依比例分配給所有的債權人,此時這間被拍賣的不動產或是土地就是我們口中的法拍屋或是法拍土地.

常見的拍賣原因

1. 銀行的房屋抵押貸款沒有按期繳款:

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  買法拍屋投資是不動產投資的一項,但除了法拍屋之外,投資客常買的其中一項就是農地.

買法拍農地的好處與壞處分別有那些呢? 買農地投資真的好賺嗎?現在買農地做投資是個好選擇嗎?

先說明買農地的投資的好處:前提要有農地農用證明!

1.免徵房地合一稅:出售時申辦農地農用證明後,得申請免徵房地合一稅,對於短買短賣的投資客而言,在稅務上而言,買賣農地是個好選擇.

2.免徵土地增值稅:出售時申辦農地農用證明後,得申請免徵土地增值稅.

 「得申請」不課徵土地增值稅之土地,免納房地合一稅,義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外,尚須提示經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者,才免納房地合一稅。
     實務上有些農地移轉可能因沒有土地之增值,而土地增值稅為0元,或係因取得「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」而自認農地免稅,以致於未在期限內向地方稅稽徵機關提出「不課徵土地增值稅」之申請,若遇到這些情況時,仍須請地方稅稽徵機關認定要出售的農地是否符合不課徵土地增值稅的要件。

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法拍屋調查

   購買法拍屋之前一定要對法拍屋的屋況以及現住人的狀況做好事先調查,有了充分的資料我們才能正確的評估是否購買這間法拍屋以及要花多少錢購買,因為我們一定要把後續所有可能會花的其他處理成本一起估算進去,畢竟我們法拍屋投資是一種投資,投資報酬率算清楚了,風險自然就小了.

 那購買法拍屋的事先調查有哪些方法與管道? 又要調查甚麼呢? 以下一一做說明:

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  在訴訟攻防的過程中,有時因為要了解對方提出的證據或資料是否對我方不利或是我方該如何提出因應作為,我們必須要跟法院申請閱卷,才能看到整個案子的完整卷宗.以下說明如何聲請閱卷以及需要符合哪些資格.

1.申請閱卷資格:

至於聲請閱卷以及聲請人需要甚麼資格呢? 其實很簡單~  以一般常見的民事案件為例,如果你有委託律師當你的訴訟代理人,那當然是全權委託律師處理.另外,你也可以委託他人代為提出,但是需要附上委任狀.

所以這邊要談的是一般自己本身為訴訟當事人的情形做說明.

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